L’articolo 1117 c.c. individua le parti dell’edificio che si presumono di proprietà comune, dividendoli in tre categorie:
– beni comuni necessari;
– beni comuni di pertinenza;
– beni comuni accessori.
L’elenco fornito nell’articolo 1117 c.c non è tassativo né inderogabile, perché per individuare i beni comuni bisogna fare riferimento agli originali contratti di alienazione ed al regolamento di condominio contrattuale eventualmente richiamato.
Il regolamento di condominio può essere:
– assembleare, approvato a maggioranza nell’assemblea condominiale, non può contenere divieti di destinazione, esoneri di spesa, speciali vantaggi a favore di alcuni condomini;
– contrattuale, richiamato e inserito nel contratto di compravendita, può contenere disposizioni relative a riserve di diritti esclusivi di proprietà su determinate parti dell’immobile che una volta accettate dagli acquirenti, assumono il carattere di convenzioni.